Cùng ngày 20/4/2010, bà Vân viết giấy nhận của ông Dũng 200 triệu đồng tiền đặt cọc mua mảnh đất nói trên. Tại Điều 4 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hai bên thoả thuận: Nếu một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải bồi thường, chịu phạt gấp 5 lần số tiền đặt cọc. Trường hợp có tranh chấp, sẽ hoà giải, thương lượng; nếu không tự giải quyết được thì chuyển cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Tuy nhiên, ít ngày sau đó, khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được đưa đi công chứng thì bị từ chối với lý do: Bản hợp đồng này chỉ có chữ ký của bà Trần Thị Hồng Vân (bên chuyển nhượng) nên chưa đủ điều kiện để công chứng. Vào thời điểm này, bên A nhận thấy việc mình ký hợp đồng chuyển nhượng đất bị “hớ” về giá bán, nên đã đề nghị bên B thương lượng. Tuy nhiên, bên B không chấp nhận, yêu cầu phải thực hiện đúng hợp đồng; nếu không, bên A sẽ phải chịu phạt gấp 5 lần số tiền đặt cọc. Ngoài ra, trong diễn biến vụ việc này, còn có thêm tình tiết: Một số “bạn chiến đấu” (khi còn trong quân ngũ) của ông Nguyễn Tiến Dũng đã đến tận nhà bà Vân để gây sức ép, yêu cầu phải thực hiện đúng hợp đồng.

Ý kiến của chúng tôi

Tổ chức công chứng từ chối công chứng bản hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là phù hợp quy định của pháp luật vì theo khoản 2, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình “phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật”.

Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự thì ông Phạm Hoàng Kim (chồng bà Vân) cùng hai con: Phạm Hoàng Hải, Phạm Thị Hồng Nga đều là “các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình”. Như vậy, nếu 3 thành viên này chưa ký tên (hoặc chưa có văn bản uỷ quyền cho bà Trần Thị Hồng Vân) thì toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà cá nhân bà Vân đã ký với ông Nguyễn Tiến Dũng không có giá trị pháp lý.

Một số “bạn chiến đấu” của ông Nguyễn Tiến Dũng (bên nhận chuyển nhượng đất) đến “gây sức ép” với gia đình bà Trần Thị Hồng Vân là điều rất không nên làm, bởi việc này xảy ra chỉ làm cho tình hình thêm phức tạp nếu bên chuyển nhượng đất áp dụng cách làm tương tự (tức là cũng huy động các “bạn chiến đấu” đến để… “bảo vệ” họ). Việc “gây sức ép” là không nên còn bởi hai bên đã thoả thuận: “Trường hợp có tranh chấp, sẽ hoà giải, thương lượng; nếu không tự giải quyết được, mới chuyển cơ quan có thẩm quyền xử lý”.

Các vụ việc tương tự tình huống này đang xảy ra khá phổ biến trên phạm vi cả nước, nên thiết nghĩ, đây có thể là bài học kinh nghiệm đối với những ai tham gia các giao dịch về đất đai. Để tránh hậu quả đáng tiếc có thể xảy ra, hai bên “mua” và “bán” cần hết sức cân nhắc sự “hơn”, “thiệt”; đồng thời, ngay từ đầu, phải chặt chẽ về mặt pháp lý.

Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Như vậy, nếu vi phạm quy định nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giao kết giữa hai bên A và B sẽ bị vô hiệu.

Điều 137 Bộ luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Nguyễn Chấn
Luật gia-Nhà báo
PGĐ Công ty Luật SHTT ALNGUYEN
http://www.thanhtra.com.vn/Default.aspx?tabid=55&newsid=29746