Ngoài ra, ông nội tôi vẫn còn sống, nhưng bị bệnh không biết gì (sống thực vật), không cùng hộ khẩu với bố mẹ tôi, hiện đang ở quê tại Bắc Giang. Cuối năm ngoái, bố tôi mất đột ngột, không có di chúc. Nay, mẹ tôi muốn bán ngôi nhà ở quận Long Biên để yên tâm về Bắc Giang sinh sống. Để bán ngôi nhà này, mẹ tôi có phải được 2 người con đang ở TP HCM đồng ý bằng văn bản không?

Nguyễn Thị Hằng Nga, quận Hai Bà Trung, Hà Nội.

Ý KIẾN CỦA CHÚNG TÔI

1. Bố của bà Nga mất đột ngột không có di chúc, để lại di sản (ngôi nhà) là “phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác” (Điều 634 Bộ luật Dân sự). Phần tài sản này những người thừa kế theo pháp luật ở hàng thừa kế thứ nhất là vợ, cha đẻ và các con của ông được hưởng.

Mẹ của bà Nga là một trong hai đồng sở hữu, cũng là người đang quản lý ngôi nhà có phần di sản do chồng bà để lại.

Căn cứ điểm b, khoản 1 Điều 639 Bộ luật Dân sự thì tài sản không được bán “nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản”.

2. Nhà ở là một loại tài sản, nhưng giao dịch mua bán nhà ở mang tính “đặc thù”. Luật Nhà ở quy định quyền bán nhà ở thuộc chủ sở hữu nhà ở (khoản 3 Điều 21, mà không quy định phải được những người thừa kế “đồng ý bằng văn bản” thì chủ sở hữu nhà ở mới được bán nhà. Luật Nhà ở quy định như sau: “Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế” (Điều 112). Đây chính là sự khác nhau giữa Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở.

Điều 3 Luật Nhà ở quy định: Trường hợp có sự khác nhau của Luật Nhà ở với pháp luật có liên quan về giao dịch về nhà ở “thì áp dụng quy định của Luật Nhà ở”.

Như vậy, để bán ngôi nhà ở quận Long Biên, pháp luật không bắt buộc mẹ của bà Nga phải được sự đồng ý bằng văn bản của 2 người con đang sống ở TP HCM, vì họ là những người thừa kế theo pháp luật, nhưng không phải là chủ sở hữu ngôi nhà. Sau khi bán ngôi nhà, chủ sở hữu có nghĩa vụ thanh toán phần giá trị nhà ở mà những người thừa kế được hưởng (trừ trường hợp người thừa kế từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 642 Bộ luật Dân sự).

Tuy nhiên, nếu hai bên mua và bán nhà ở thoả thuận cần có văn bản đồng ý của 2 người con đang sống ở TP HCM thì pháp luật cũng không cấm họ làm việc đó. Trường hợp này, “văn bản đồng ý” phải được UBND cấp xã chứng thực chữ ký theo quy định tại Nghị định số 79/2007/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.

3. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Nguyễn Chấn
Luật gia-Nhà báo
PGĐ Công ty Luật SHTT ALNGUYEN